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房价或断崖式下跌?广州明年还会涨

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发布时间:2015-12-11 14:31:00

    中国指数研究院11月数据分析认为,部分一二线热点城市受需求热度及高价土地成交影响,房价上涨压力依然较大;而多数二三线城市未来随着库存压力缓解,房价有望逐步止跌企稳;不过,仍有一些城市由于本身库存原因,房价在环比或者同比方面仍在下跌,不容乐观。

    百城价格指数统计显示,2015年11月价格环比10月下跌的城市有56个,较10月份增加4个,其中绵阳、湛江、贵阳、台州、银川、宜昌、昆山、三亚、西安、烟台这10个城市环比跌幅在2.5%至3%以上。而在同比价格下跌的城市中,福州跌幅超过10.00%;台州、大连等18个城市跌幅在5.00%~10.00%之间;宝鸡、贵阳等40个城市跌幅在1.00%~5.00%之间。目前,全国百城住宅价格差异巨大,11月均价最高的城市深圳,样本平均价格超4.1万元/m2,上海(第二位)为3.6万元/m2,北京为3.49万元/m2。虽然是大型城市,但重庆(主城区)11月样本均价仅为6937元/m2。

    土拍 宅地总价TOP10 八席归北上广

    根据CREIS中指数据,11月一线城市土地市场成交火爆,“地王”频现,月度收金首超千亿元,成交楼面均价为12229元/m2;二线城市出现供地回升,成交降幅收窄,出让金同比增加,均价及溢价率小幅上涨;三四线城市方面,11月虽然土地成交仍下滑,但均价止跌回升,出让金同比涨幅超4成。

    根据中指数据,11月全国住宅用地成交总价排行榜TOP10榜单中,除2宗为福州和武汉的外,其余8宗均来自北京、上海和广州。而在住宅用地楼面地价排行榜TOP10中,上海杨浦区新江湾城地块楼面地价最高,达到49152元/m2。广州荔湾广钢新城两宗地块凭借突破1.9万元/m2楼面地价排名第8和第9名。

    众论涨跌

    社科院:“断崖式下跌”纯属误解

    这一推论建立在不出台重大利好政策的基础上

    《中国住房发展报告2015~2016》提到,目前,一线城市住房供求矛盾突出,房价畸高;三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩,库存高企,房价下跌。报告预测,2015年10月~2016年9月,中国房价或将呈现“先升后降”的波动运行态势,房价在经历较快上升后,2016年第二季度后,有出现一波“断崖式下跌”的可能。

    《中国住房发展报告2015~2016》主编、中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对媒体解释称,“断崖式下跌”的推论是建立在不出台重大利好政策的基础上,之前部分人士对该报告的解读并不准确。倪鹏飞直言,今年商品房销售增长很快,几乎逼近了2013年的峰值,改善性需求也得到大幅释放,无形中给明年的楼市带来很大压力。

    调整说

    今年“用力”太猛,明年调整难免

    中原地产首席分析师张大伟认为,尽管房价不会“断崖式下跌”,但出现调整而产生波动无法避免。统计局最近的数据也显示,当前房地产市场的库存虽然尚未全面过剩,但的确需要想法尽量去库存。最关键的是,“地王”频出是楼市疯狂的体现,楼市疯狂之后必然出现调整期。

    克而瑞研究中心分析师谢杨春也指出,房地产投资不断下滑、新开工一直处在低位以及库存高企,使得短期内市场上行难有可持续基础。短期来看,明年政策宽松力度将会减弱,信贷和利率已经基本调整到位,进一步下调空间不大;中长期看,人口红利减退以及人均住房面积提升,也使改善型需求提升空间有限。

    在保利地产首席研究员吴定金看来,政策因素会推动明年上半年楼市的成交。今年以来,政策利好不断,央行降准降息,公积金政策放宽,被称为“中国式QE”的信贷资产质押再贷款也如期而至。吴定金表示,就算只是保持流动性宽裕,也有利于刺激楼市成交。不过,吴定金预期,明年下半年,楼市可能会进入周期性盘整。“一方面,明年上半年经济有望企稳,相关的刺激政策会减少;此外,随着价格上升、供应增加,楼市本身会进入调整阶段。”

    涨价说

    “一线城市月度房价增幅仍可达月均1%”

    “只要经济是增长的,房地产肯定还会持续增长。”中国房地产协会副会长任志强认为,“今年下半年房价已经出现同比和环比的上涨,明年房价上涨是必然的。”不过,任志强也承认,“行业当前面临的最大风险就是库存积压”,所以,楼价不会飞涨。

    “预计未来一线城市的月度房价增幅仍可达到月均1%的水平。而其他城市总体上也会保持不同程度的小幅上涨。另外,如果是从实际销售均价角度来看,部分城市的房价完全可突破10%的增长水平。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示。“无论是从供求关系、货币政策还是市场预期来看,房价上涨仍是一种难以动摇的市场特征,涨幅的大小也会和市场周期波动相关联。总体来看,2016年房价仍会持续上涨。”

    连线广州

    广州房价将结构性上升

    目前楼市走向主要看四个数据:利率、M2增速、库存量和人口增量。低利率和M2增速都已对楼市构成利好,那就要看每个城市的库存和人口增量。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,广州人口处于净流入状态,房价肯定处于上升通道。

    合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江也认为,广州房价已经进入上涨通道,2016年,广州房价会结构性上升。房价不会暴涨,因为广州楼市库存不小,发展商不敢随便涨价;至于降价,更没可能,因为目前广州房企的利润并不多,没有多少降价空间。最关键的是,从土地市场角度来理解目前的房价走势,房价上涨有牢固市场基础。目前广州的土地价格和价值都在持续上升,广钢、广纸、市桥南不断出现地王,“这么多地王,楼价如何降得下来?”